08/06/2017 comprare box e cantina: guida agli €«sconti€» fiscali sulle pertinenze

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Cantine, box e posti auto sono le pertinenze acquistate più di frequente: insieme all'abitazione stessa o con atto separato. Esclusi i casi in cui la legge prevede la nullità del trasferimento disgiunto (ad esempio, i parcheggi costruiti ex articolo 9 della legge Tognoli), le pertinenze possono infatti essere liberamente trasferite in un secondo momento, rispetto all'acquisto dell'immobile. Con il termine pertinenze si intendono – recita l'articolo 817 del Codice civile – «le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa». Destinate dal proprietario dell'immobile o anche dal titolare di un diritto reale (si pensi all'usufruttuario che decide di comprare un solaio, a servizio dell'appartamento).

Ma entro quali limiti un immobile può dirsi a servizio della mia casa? La giurisprudenza se n'è spesso occupata, perché alcune situazioni vanno valutate singolarmente. Il garage, ad esempio, non dev'esser per forza ospitato nello stesso edificio: ma se troppo distante dall'alloggio, rende impossibile un uso immediato ed è difficile che possa esser considerato “pertinenza” (collegato all'immobile). Ancora: perché importante definire con precisione cosa è pertinenza e cosa no? Perché nel caso la pertinenza sia “collegata” alla prima casa, questa gode di vantaggi fiscali rispetto a immobili che sono inquadrati diversamente: sia nel campo dell'imposta di registro (dunque nel caso di acquisto da privati) sia in quello dell'Iva (acquisto da imprese). Il Dpr 131/1986 (Testo unico sull'imposta di registro, art.23 comma 3) dispone che «le pertinenze sono in ogni caso soggette alla disciplina prevista per il bene al cui servizio od ornamento sono destinate». E quindi anche alle eventuali agevolazioni fiscali.

A riguardo, i benefici “prima casa” comprendono l'acquisto, pure con atto separato e successivo (fermo restando il possesso dei requisiti), delle pertinenze: ma una sola per ogni categoria catastale C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (rimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte). Il bonus consiste nel pagare l'imposta di registro del 2% (anziché del 9%), con un minimo di mille euro; più imposte ipotecaria e catastale in misura fissa di 50 euro ciascuna.

«Indipendentemente dal fatto di godere delle agevolazioni, nelle compravendite non soggette a Iva, si applica comunque la disciplina “prezzo-valore”: la base imponibile è costituita cioè dal valore catastale dell'immobile e non dal corrispettivo indicato nell'atto – precisa il presidente del Consiglio Notarile di Milano, Arrigo Roveda –. Un principio che si estende alle pertinenze di ogni tipo, senza limiti di numero. Se si acquista un'abitazione principale con due posti auto pertinenziali, ad esempio, ad uno si applica l'aliquota prevista per la prima casa e all'altro quella ordinaria. Ma la base imponibile, per entrambi, rimane il valore catastale». Così anche se si acquista una seconda cantina o un secondo box a servizio di un immobile che ne è già dotato. Per gli acquisti Iva (quindi da impresa costruttrice o ristrutturatrice entro cinque anni dalla fine dei lavori, o che esercita l'opzione), l'identità di trattamento fiscale per abitazione principale e pertinenza – non prevista da un'espressa norma – s'è raggiunta invece di prassi (circolare 12/2007 delle Entrate). E qui il bonus prima casa (con gli stessi limiti per le categorie C/2, C/6 e C/7) consiste in un'imposta del 4% sul prezzo di vendita (al posto del 10%), più imposte di registro, ipotecaria e catastale pari a 200 euro l'una.